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        • 商鋪售后返租糾紛案件執行中的問題及對策
        • 來源:人民法院報 作者:李春旺
              近年來,隨著商鋪經濟的興起,越來越多的投資者涌入其中,而商鋪售后返租作為一種擁有較高回報率、回籠資金迅速的商業地產開發模式,在受到各類投資者以及房地產開發商青睞的同時,也產生了諸多問題,且目前的法律法規僅禁止采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房,對已經竣工的商品房售后包租未作出限制,導致商鋪業主和房地產開發商、經營管理公司之間矛盾不斷。以河南省安陽市北關區人民法院辦理的安陽國際小商品城、金豪數碼廣場等房屋租賃合同糾紛系列案來看,這些案件涉及的大型商業樓盤在房地產開發商以分零方式向業主銷售商鋪后,由開發商或者經營管理公司整體返租經營,并對外統一規劃成小商品城、數碼電子城等大型商場。這種商業地產開發模式往往帶有每年8%甚至10%的租金承諾,商鋪業主往往受到高收益的誘惑而忽視高風險的后果,如果商場經營收益良好,則商鋪業主能夠獲得穩定的投資回報,如果商場經營收益欠佳,則開發商或者經營管理公司長期拖欠商鋪業主租金,導致群體性糾紛發生,給社會經濟發展帶來隱患。
           
              一、商鋪售后返租糾紛頻發的原因
           
              商鋪售后返租作為一種商鋪所有權與經營權相分離的商業開發模式,牽涉多方主體,如房地產開發商、運營商、投資者、商鋪實際使用者等等,存在多個法律關系,如房屋買賣合同關系、房屋租賃合同關系、委托經營關系等等。雖然商鋪售后返租項目在助推區域經濟發展、提供就業等方面展現了重要作用,但其涉及主體多、法律關系復雜,給經營項目的實踐帶來諸多風險,且隨著時間的推移和項目的進展,一些風險逐漸顯露,對合同的履行造成障礙,甚至可能導致整個項目的失敗。商鋪售后返租的風險主要體現在兩個方面:一是開發商或者經營管理公司的履約能力問題。開發商或者經營管理公司作為商場的管理者,有著較強的風險承受能力,初期能夠按時足額支付租金,但由于經營項目前期運維成本較高,特別是隨著經濟環境的多變性、市場開發的延續性,整個項目可能長期入不敷出,導致資金周轉困難甚至資金鏈斷裂。對商鋪業主來說,投資售后返租商鋪的主要目的是穩定的投資回報,一旦開發商或者經營管理公司履約能力不足,導致無法定期返租,必然損害商鋪業主的投資收益。由于針對的是不特定的公眾,產生的社會影響也較大,最終可能導致項目終止,合同無法繼續履行,商鋪業主得不到預期收益導致糾紛產生。二是商鋪業主的履約意愿問題。商鋪售后返租往往簽訂有固定期限的租賃合同,但由于租賃合同約定的固定收益可能低于市場繁榮時的增長收益,部分商鋪業主會在合同到期后不續簽租賃合同,獨立運營商鋪以期獲得高額回報。對開發商或者經營管理公司來說,商鋪獨立運營涉及產權分割以及場地改造,與商場的整體規劃布局存在矛盾,一旦雙方無法協商一致,導致經營項目停滯,成熟市場解體,雙方利益必然都受到損害。由于針對的是部分獨立運營的商鋪業主,商場整體規劃布局并未按照業主產權范圍設立鋪面,難以析出業主應有的商鋪產權,商鋪業主產權無法實現導致糾紛產生。
           
              二、商鋪售后返租糾紛給法院執行工作帶來的挑戰
           
              以安陽國際小商品城房屋租賃合同糾紛為例,開發商采取“售出+返租”的模式吸引業主購買商鋪,業主購買商鋪后辦理了相關產權證書,開發商在返租合同履行期間將商場整體租賃給經營管理公司,并簽訂了超出原返租合同期限的租賃合同,導致返租合同到期后,業主無法收回商鋪,與開發商、經營管理公司產生糾紛。因該糾紛涉及290余名業主和800余家商戶,稍有不慎極易引發群體性信訪,在區委、區政府成立的專案組多次協調未果后,該系列案件通過司法途徑加以解決。經審理,法院最終判決開發商、經營管理公司將業主購買的商鋪騰清并交還給業主,開發商支付業主租金。該類案件進入執行環節后,如何履行騰房部分判決成為法院執行面臨的一大難題。
           
              一方面,由于業主購買商鋪時,所在商場是敞式商鋪布局或者毛坯狀態,商場整體還未進行改造,無任何基礎設施,也未進行分割,大多以標記形式區分各個商鋪。后期經營管理公司對商場整體改造時,可能出現業主購買商鋪的位置不在現有的購物區內,被改造成公共通道或者消防通道等,也可能出現現有商鋪占用多個業主的商鋪位置,給法院騰房造成極大困難。另一方面,由于部分業主要求騰房的目的是實現自主經營,但并非所有業主愿意承擔自主經營的風險,且商場經營必須具備符合國家法律規定的消防等設施規劃,業主的商位交付后,仍要變相接受經營管理公司的管理,商場整體也面臨著不符合安全規范關門歇業的局面,業主之間對履行騰房部分判決產生了分歧,執行工作陷入僵局。
           
              三、執行商鋪售后返租糾紛案件的啟示
           
              在執行商鋪售后返租糾紛案件中,必然要處理好服務經濟發展與維護當事人合法權益的關系,法院為此也作出了積極嘗試。仍以安陽國際小商品城房屋租賃合同糾紛案件為例,執行過程中,針對部分業主強烈要求收回商鋪的訴求,法院在與房產部門協調后,由專業人員對商場內部進行了丈量,確定了第一批騰房名單,隨后開展對現有商戶的勸離搬遷工作,并依法對商場內的附屬設施進行了拆除,拆除后向8名業主做了交付確認。交付后,強烈要求騰房的業主對后續經營現狀表示擔憂,未在第一批騰房名單中的業主也出現了不同意見。法院綜合多方情況提出兩種解決方案:一是如果經營管理公司希望繼續經營該市場項目,需自愿向業主兌付相應的年租金;二是如不愿兌付相應的年租金,則經營管理公司在一個月內立即搬離該市場,法院將對整體市場采取強制措施。經營管理公司同意了第一種方案。因經營管理公司與開發商簽訂的房屋租賃合同還未到期,為避免出現一房二租的情況,由經營管理公司出具履行承諾書,經營管理公司作為開發商租金收入的來源方,按照法院的扣留提取裁定如期向法院履行提取義務,并自愿拿出占用期間的使用費支付給業主,待開發商與經營管理公司的租賃合同到期自動解除后,召開業主大會,就新的租賃合同簽訂事宜進行洽談,如洽談未果,經營管理公司限期搬離。經區委、區政法委同意,決定召開全體業主大會告知執行方案。全體業主均同意由經營管理公司出具承諾書,法院作為監督執行機關,確保該案長期履行。案件從立案到簽訂承諾書長期履行,在黨委政府的支持下,法院主戰執行做工作,辦事處、社區、工商、稅務、城管、公安、消防等多部門聯動,終于圓滿解決了糾紛,290余名業主的商鋪產權得到保護,800余家商戶賴以生存的商鋪得以繼續經營,安陽國際小商品城項目得以保留,實現了法律效果和社會效果的有機統一,有力保障了轄區經濟的發展。
           
              四、妥善執行商鋪售后返租糾紛案件的對策
           
              分析上述案件的執行過程,法院不僅要站在法律的角度開展執行工作,更要從維護社會大局穩定和群眾切身利益的角度去衡量。對此,建議:一是爭取黨委政府支持。由黨委政府牽頭,協調辦事處、社區、工商、稅務、城管、公安、消防等多部門聯動,穩控當事人情緒,梳理當事人訴求,盡可能減輕當事人信訪給法院執行工作帶來的壓力。二是發揮業主委員會作用。對未成立業主委員會的,引導廣大業主盡快成立,由業主委員會集中統一行使投資者的業主權利,監督開發商或者經營管理公司的商業運作,盡可能消弭業主間的不同意見。三是妥善制定執行方案。在依法強制執行的同時,及時將執行風險和執行效果告知業主,為業主作出判斷提供參考,同時協調業主和開發商或者經營管理公司之間的矛盾,盡可能達成共贏的解決方案。四是合理限制售后返租。進一步規范租賃合同的簽訂,釋明售后返租項目的風險,明確要求開發商或者經營管理公司為售后返租項目提供相應擔保,盡可能避免拖欠業主租金的風險發生。
           
              (作者單位:河南省安陽市北關區人民法院)
           
           
           
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