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        • 協議填補合同漏洞時的惡意磋商責任認定——翁某訴畢某房屋買賣合同糾紛案
        • 來源:微信公眾號中國上海司法智庫  發布時間:2019-6-10

          裁判要旨

           

          履行期限條款不明確不影響買賣合同本約的成立與生效,當事人應當遵循誠實信用原則,通過后續磋商填補合同漏洞。一方當事人拒絕對方的合理補充要約,堅持以明顯違反一般交易習慣或合同既定條款的條件作為要約主張,造成補充協議無法達成,屬于惡意磋商行為。惡意磋商方以履行期限不明為由提出解約,系明確表示不履行合同義務,構成根本違約行為,相對人主張由惡意磋商方承擔違約責任,人民法院應予支持。

           

          基本案情

           

          原告翁某訴稱:2017419日,雙方簽訂了預約合同性質的《房屋買賣合同》,約定原告向被告購買位于本市文誠路500弄某處房屋(以下簡稱涉案房屋),總價65萬元。合同簽訂后,原告向被告支付定金2萬元,并積極至中介處與被告進一步磋商《上海市房地產買賣合同》,但雙方對過戶時間、貸款審批等主要條款無法協商一致,導致至今未能簽訂正式的《上海市房地產買賣合同》!斗课葙I賣合同》未能繼續履行的責任不在于翁某,故訴至法院請求:1.判令翁某與畢某簽訂的《房屋買賣合同》于20171012日解除;2.判令畢某歸還購房定金2萬元。

           

          被告畢某辯稱:雙方已經簽訂了《房屋買賣合同》,雖然合同中關于網簽時間、過戶時間的約定并不明確,但畢某與翁某積極溝通,盡量達成補充協議。由于翁某堅持主張實際過戶時間以貸款審批通過為準,違背合同已經確定的付款原則,導致雙方未能達成補充協議,未能完成網簽手續的過錯責任在于翁某。翁某單方起訴要求解除合同,構成根本違約。畢某同意解除《房屋買賣合同》,但按照定金罰則,20,000元定金應歸畢某所有。畢某同時在一審中提出反訴,請求判令翁某支付13萬元違約金。

           

          法院經審理查明:涉案房屋于201097日登記于畢某名下。2017419日,翁某(乙方)、畢某(甲方)與案外人滿懿(上海)房地產咨詢有限公司(丙方)簽訂《房地產買賣居間協議》,約定翁某向畢某購買涉案房屋,總房價款650,000元;乙方為表示對該房地產的購買誠意,向丙方支付意向金2,000元,作為與甲方進行洽談之用,如甲方在《房屋買賣合同》上簽字,則該意向金轉為定金,以擔!斗课葙I賣合同》履行,并且乙方應于甲方簽署本協議次日內補足定金至20,000元。合同另對其他相關事宜進行了約定。

           

          同日,翁某(乙方)與畢某(甲方)簽訂《房屋買賣合同》一份,約定翁某向畢某購買涉案房屋,總房價650,000元;乙方于網簽合同后10個工作日自行支付或者通過居間方轉付給甲方首期房價款(含定金)240,000元,于網簽合同后3個工作日內向貸款銀行申請貸款支付第二期房價款200,000元,交易過戶前支付甲方房款210,000元;雙方于乙方銀行貸款劃入甲方收款賬戶后3天內對房地產進行驗看、清點,確認無誤后,由甲方交付給乙方;雙方于乙方貸款審批通過后向房地產交易中心申請辦理產權過戶及抵押(若有)登記手續;乙方未按本合同約定期限付款,應當按逾期付款額的日萬分之五支付甲方逾期違約金,逾期超過20日仍未支付的,甲方有權單方解除合同,甲方未按本合同約定期限交付房地產(包括房地產交接和權利轉移),應當按乙方已付房款的日萬分之五支付乙方逾期違約金,逾期超過20日仍未履行交付義務的,乙方有權單方解除本合同,甲乙任何一方依據本條約定主張解除本合同的,均須書面通知對方,且違約方需按總房價款的20%向守約方支付違約金。該合同第4.4條約定:如貸款不足,乙方應于本合同約定的過戶期限前,將該不足部分補足甲方。該合同第13條約定,甲乙雙方一致同意嚴格按照本合同履行,網簽合同僅為辦理交易過戶手續之需,若網簽合同對本合同部分內容變更,以變更后的內容為準;本合同未變更的內容繼續有效。合同另對其他相關事宜進行了約定。翁某持有的合同原件中未約定具體的網簽辦理時間。同日,翁某向畢某支付定金2,000元。

           

          2017421日,翁某向畢某支付定金18,000元。2017423日,中介人員曾打印了一份網簽合同版本,該合同版本上注明:于2017731日之前過戶,翁某與畢某均收到了該合同版本,但并未簽署。

           

          201756日,畢某、翁某共同到中介門店商談網簽事宜。翁某提出,《房屋買賣合同》中約定是貸款審批通過后再辦理過戶,現在網簽合同明確了731日這個具體日期,但是涉案房屋是商住房,辦理購房貸款有難度,其貸款通過時間不能確定,網簽合同上的過戶期限條款應采取與《房屋買賣合同》一致的表述。中介人員則表示,網簽合同版本中必須標明具體的最終過戶日期,不能以文字表述代替。翁某還表示:20萬我肯定是要貸款的,如果貸不下來的話,我肯定是買不了這個房子的。

           

          2017511日,翁某電話詢問畢某,過戶時間確定為2017731日前,實際過戶時間以貸款審批通過為準,畢某是否同意。畢某回復稱可以,并反問,如果貸款審批不通過怎么辦。翁某回復稱不清楚。

           

          裁判結果

           

          上海市松江區人民法院于2018314日作出(2017)滬0117民初13901號民事判決:一、翁某與畢某簽訂的《房屋買賣合同》于20171012日解除;二、畢某返還翁某定金2萬元;三、駁回畢某的反訴請求。宣判后,畢某提出上訴,請求二審法院改判2萬元定金歸畢某所有,并明確表示不再主張13萬元違約金。上海市第一中級人民法院于201868日作出(2018)滬01民終5536號民事判決:一、維持(2017)滬0117民初13901號民事判決第一、三項;二、撤銷(2017)滬0117民初13901號民事判決第二項;三、駁回翁某要求畢某歸還購房定金2萬元的訴訟請求。

           

          裁判理由

           

          法院生效裁判認為 ,畢某與翁某于2017419日簽訂了《房屋買賣合同》,由于翁某所持有的合同原件未載明網簽時間,故雙方并未就具體網簽時間達成合意,合同約定的首付款時間、貸款申請時間均與網簽時間有關,在網簽時間未定的情況下,上述期限亦均不明確。此外,《房屋買賣合同》未記載具體的過戶期限。盡管合同表述存在上述缺陷,但標的房屋及轉讓價款均已確定,雙方關于房屋買賣的合意已經成立。因此,《房屋買賣合同》系雙方真實意思表示,不違反法律的效力性禁止性規定,屬合法有效,對雙方均具有約束力。本案爭議焦點主要在于:一、雙方未能辦理網簽手續的原因如何認定?二、雙方未能就過戶期限達成補充協議的過錯責任如何認定?三、翁某主張解除合同關系是否構成違約?

           

          一、關于網簽合同手續未能辦理的具體原因問題

           

          根據《房屋買賣合同》約定,辦理網簽手續是雙方后續履行的第一步,雖然合同中未記載網簽時間,但是涉案房屋的網簽辦理并不存在客觀限制,網簽行為僅是過戶所需的備案手續。根據雙方當事人的一致陳述,簽約后,雙方就網簽事宜進行了多次磋商。中介人員曾于2017423日為雙方打印出一份網簽合同,畢某對該合同版本的內容予以認可,而翁某則僅對該合同版本中的過戶期限提出異議。從雙方之后的協商過程及訴訟中的陳述看,翁某對于與網簽時間相關的首付款支付時間、貸款申請時間并無特別要求,其與畢某在網簽事宜協商中的唯一爭議就是過戶期限條款的表述問題。所有權過戶是整個房屋交易的核心,過戶期限條款對涉案房屋買賣的后續履行具有實質性、決定性影響。根據《房屋買賣合同》記載,付款、交房均以過戶時間作為關聯節點,一旦固定過戶時間,前述行為的最終期限便均能得以確定,合同漏洞便能得到充分填補。因此,雙方未辦理網簽手續的真正原因在于未能就過戶期限條款達成補充協議。

           

          二、關于過戶期限未能達成補充協議的過錯責任問題

           

          《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第六十一條規定,合同生效后,當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的,可以協議補充;不能達成補充協議的,按照合同有關條款或者交易習慣確定。本案中,《房屋買賣合同》將過戶期限表述為貸款審批通過后,而貸款是否能夠通過及何時通過均屬于不確定的事項,故該條款的表述不能為后續履行設定準確預期,屬于履行期限約定不明。根據上述法律規定,當事人可以進行協議補充,F畢某主張系翁某的過錯導致補充合意未能達成,而翁某主張不可歸責于任何一方。對此,法院認為,合同漏洞的協議填補需要當事人本著誠實信用的原則,在遵循合同其他有關條款的基礎之上,積極主動地進行合理磋商。本院根據查明的事實,就雙方在補充協議磋商中的過錯責任認定問題分析如下:

           

          第一,雙方簽訂《房屋買賣合同》的時間是2017419日,合同約定第二期房款200,000元以貸款方式支付,貸款審批通過后過戶。按照購房貸款的一般流程,購房人需要備齊相關資料向銀行提出申請,由銀行完成內部審核后再作出答復。實踐中,由于各個銀行貸款政策的差別,購房人可以選擇不同的銀行進行申請,也可能需要補充提交相應的材料,這一過程必然需要一定的期限。因此,從上述約定可以認定,畢某應當給予翁某必要的貸款準備期限。在2017423日,畢某就表示同意以中介人員提出的2017731日作為過戶期限,如雙方當日完成網簽,則翁某應在3日內開始申請貸款,預留的貸款準備期限達3月有余。從當前房屋交易的一般慣例看,這一期限已經足以使購房人享有充分的貸款辦理時間,顯然不存在惡意擠壓翁某準備期限的情況。當然,在具體交易中,購房人基于自身資信、貸款金額等因素,可能希望盡量延長貸款準備期限。雙方合意一致才能達成補充協議,因此,翁某也有權根據自身需求提出期限要求,而并沒有必然接受畢某主張的義務。

           

          第二,翁某在磋商中主張,即使網簽合同需要表述具體期限,也應當補充約定實際過戶時間以貸款審批通過為準。由于申請貸款的次數與期限缺乏制約,如果合同條款采用這一表述,2017731日就失去了作為過戶節點的意義,交易可能陷入無法預期的拖延狀態。翁某在201756日還曾表示20萬如果貸不下來,肯定是買不了這個房子。由此可見,翁某并不是要求將過戶期限延長到某個特定時間,而是要求將貸款審批通過作為繼續交易的條件。對此,法院注意到,《房屋買賣合同》4.4條約定:如貸款不足,乙方應于本合同約定的過戶期限前,將該不足部分補足甲方。從合同條款之間的邏輯關系看,4.4條確立了買方在貸款不足情況下繼續承擔付款義務的基礎原則,而過戶期限條款是針對履行時間的問題。因此,結合這兩個條款的含義,應當認定辦理貸款是翁某履行第二期200,000元付款義務的優先方式,但貸款不成的風險應由其自行承擔,其無權以貸款不成為由拒絕履行付款義務,雙方對過戶期限的補充磋商均應當建立在這一基礎原則之上。翁某堅持主張以貸款審批通過作為實際過戶條件,試圖拖延、規避貸款不成情況下的付款義務,其行為實質是拒絕對過戶期限進行補充明確,屬于惡意磋商行為。畢某對其主張予以拒絕,是為了避免后續交易陷入缺乏制約的拖延,具有正當理由。

           

          結合上述分析,法院認定,在補充磋商中,畢某主張的過戶期限給予了翁某必要的準備時間,符合房屋交易的正常慣例;而翁某的主張屬于故意保留合同漏洞,違反誠信磋商義務,應對過戶期限條款未達成補充協議承擔全部過錯責任。

           

          三、關于翁某主張解除合同關系是否構成違約的問題

           

          《合同法》第六十二條第(四)項規定,當事人就有關合同內容約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,適用下列規定:(四)履行期限不明確的,債務人可以隨時履行,債權人也可以隨時要求履行,但應當給對方必要的準備時間。根據上述法律規定,在合同漏洞無法通過補充協議填補的情況下,仍然需要遵循相應規則,合理確定履行期限,合同雙方并不因此當然享有任意解除權。翁某主張因履行期限條款不明而解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》,根據法院查明的事實,未能辦理網簽的原因在于過戶期限條款未能明確,而導致過戶期限條款的補充協議未能達成的過錯責任在于翁某。在此前提下,翁某不享有行使解除權的合法依據,其在本案中訴請解約的行為,應認定為以明確的意思表示拒絕履行合同義務,已經構成根本違約。一審法院認定合同未能繼續履行不能歸責于任何一方,系屬不當,二審法院予以糾正。

           

          《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定,當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金一方不履行約定債務的,應當雙倍返還定金。本案中,翁某向畢某交付了20,000元定金,根據雙方的明確約定,該筆定金系用于擔!斗课葙I賣合同》履行,屬于履約定金。翁某違反誠信磋商義務,導致合同未能繼續履行,又明確表示拒絕履行后續合同義務,故畢某同意解除合同并主張由翁某按照定金罰則承擔責任,具有事實依據,符合法律規定,法院予以支持,并認定20,000元定金歸畢某所有;翁某主張返還20,000元定金,無事實與法律依據,法院不予支持。

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