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        • 主動支付違約金并非行使合同解除權的正當事由
        • ——張某、李某訴黃某房屋租賃合同糾紛案
        • 來源:微信公眾號中國上海司法智庫  發布時間:2019-6-26

          裁判要點

           

          行使合同解除權的一方當事人應對其行使解除權的正當性承擔相應的舉證責任。房屋租賃合同履行過程中,出租人以出售房屋并愿意主動支付違約金為由提前解除合同,在缺乏合同依據或法律依據的前提下,法院對其合同解除權的正當性不予認定。

           

          基本案情

           

          20132月,甲方張某、李某與乙方黃某簽訂《租賃合同》,約定將系爭房屋出租給黃某使用,租賃期五年,自201331日起至2018228日止。租金為每月21,000元。合同第九條違約處理1款約定,雙方如有特殊情況,需提前終止本合同,必須提前一個月通知對方和中介方,等對方同意后,方可辦理退房手續,如無故違約則向對方支付違約金21,000元整。若甲方違約,除退還給乙方押金外,還須支付給乙方上述金額違約金,反之若乙方違約,則甲方有權不退還押金。合同簽訂后,雙方按約履行,黃某向張某、李某支付了押金21,000元,并支付租金至2015528日。20141027日,張某、李某提起訴訟,表示愿意按照合同約定退還押金、租金,并支付違約金,請求法院判令解除租賃合同,要求黃某遷出并返還系爭房屋。

           

          裁判結果

           

          一審法院認為,依法成立的合同對當事人具有法律約束力,當事人應當按照約定全面履行自己的義務。張某、李某主張依據合同約定解除《租賃合同》,但其所依據的合同條款載明等對方同意后,方可辦理退房手續。鑒于黃某不同意解除合同,張某、李某并不因此享有解除權。張某、李某主張黃某不配合出售房屋,亦不符合合同法定解除的條件。故判決駁回張某、李某的訴訟請求。

           

          張某、李某不服一審判決,提出上訴。二審法院認為,張某、李某與黃某簽訂的《租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示,合法有效,雙方均應恪守履行。本案的爭議焦點在于《租賃合同》是否賦予合同雙方在特殊情況下的解約權,張某、李某是否有權解除合同。根據合同第九條所使用的措辭可以得出,在特殊情況下,一方享有合同解除權,但要經過另一方的同意;如果另一方不同意,主張解除合同的一方構成違約,需承擔相應的違約責任。張某、李某上訴后提供的就醫記錄、出院小結、臨床病理診斷報告書以及醫療門(急)診收費票據等證據足以證明李某身患乳腺癌,家庭遭遇變故導致經濟困難,符合《租賃合同》約定的特殊情況,并且該特殊情況屬于雙方簽訂合同時無法預見的情形,因此,張某、李某主張解除《租賃合同》,合法有據。由于合同解除的責任在于張某、李某,故應承擔相應的違約責任。據此作出終審判決:撤銷一審判決,判令解除租賃合同,張某、李某退還租金并支付違約金,黃某搬離系爭房屋并支付相應的房租及使用費至實際返還房屋之日止。

           

          黃某不服二審判決,申請再審。審查法院經審查認為,張某、李某所提供的證據并不能證明李某患乳腺癌導致家庭經濟困難,其并不具備行使合同解除權的約定或法定事由。根據法律規定,租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,租賃合同對受讓人具有法律拘束力,承租人有權請求受讓人繼續履行原租賃合同。二審判決認定張某、李某因出現可以提前終止合同的特殊情況而有權解除租賃合同,缺乏事實和法律依據。黃某的再審申請理由成立,遂裁定指令再審本案。

           

          再審法院經審理后認為,根據法律規定,出售房屋并不以解除租賃合同為條件。本案中,張某、李某要求解除涉案房屋租賃合同的請求缺乏依據。況且,張某、李某在黃某占有使用涉案房屋的情況下,已將房屋出售給他人,并未影響租賃合同的履行。張某、李某愿意支付違約金解除合同,實質是采取違約的方式解除合同,并不利于維護交易穩定和誠實守信的價值導向。再審法院據此撤銷原二審判決,維持原一審判決。

           

          評析

           

          本案的爭議焦點在于:1.出租人是否有權行使約定解除權?2.出租人是否有權行使法定解除權?3.出租人能否以主動支付違約金的方式取得合同解除權?

           

          一、出租人是否有權行使約定解除權?

           

          《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第93條規定:當事人協商一致,可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時,解除權人可以解除合同。可見,《合同法》賦予雙方當事人自行協商解除合同的權利,雙方當事人可以約定解除合同。本案中,根據張某、李某與黃某簽訂的《租賃合同》第九條違約處理1款的內容,若出現特殊情況導致一方需提前終止合同的,必須提前通知對方,并經過對方同意?梢,雙方雖然在租賃合同中約定,若出現特殊情況可解除合同,但對導致合同解除的特殊情況未作明確約定。從條款的字里行間可看出,合同雙方當事人約定根據特殊情況的具體情形進一步協商,若對方不同意,則一方不可解除合同。本案中,因出租人李某身患癌癥,出租人以治療費用高、還貸壓力大導致家庭經濟困難、需要出售系爭房屋為由,主張合同出現需提前終止的特殊情況,故要求解除租賃合同。然而,因雙方在合同中對特殊情形未作明確約定;出租人將相關情況告知承租人后,承租人仍未同意解除合同,因此,出租人要求單方面行使合同解除權,缺乏合同依據。

           

          二、出租人是否有權行使法定解除權?

           

          《合同法》第94條對合同的法定解除作了規定,即當事人有下列情形之一的,可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形。本案中承租人按照合同約定按時足額支付房租,并不存在不履行合同主要債務或遲延履行債務等情形,因此,出租人是否有權對租賃合同行使法定解除權,關鍵在于判斷出租人是否具備《合同法》第94條所規定的法定解除權的情形。出租人在訴訟中主張因身患癌癥導致家庭經濟困難而不得不出售房屋,后因承租人不配合中介帶客戶看房才提前解除租賃合同。出租人的上述主張是否符合《合同法》第94條規定的法定解除權的情形,可從以下三方面加以判斷:

           

          1.出租人身患癌癥是否系不可抗力?

           

          何為不可抗力?《合同法》第117條規定:本法所稱的不可抗力,是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。本案中,結合出租人在二審階段提交的就醫記錄、出院小結、臨床病理診斷報告書以及醫療門(急)診收費票據等證據可看出,雖然出租人身患癌癥是在租賃合同簽訂后發生的客觀情況,也是在簽訂合同時無法預見的,但本質上并非我國民事法律意義上所規定的不可抗力。

           

          2.租賃合同繼續履行是否導致合同目的不能實現?

           

          出租人在原審中稱,因患癌癥導致家庭經濟困難而不得不出售房屋,因此租賃合同無法繼續履行。然而,從出租人所提交的證據來看,歷次就診所產生的醫療費中自費部分顯示金額為5,592.82元,且出租人未能提供證據證明其因患病導致經濟收入減少,因此,出租人關于其因患病導致家庭經濟困難的主張,顯然缺乏事實依據。出租人又稱其之所以出售房屋系因承租人不愿意配合中介帶客戶看房,然而雙方當事人在租賃合同中對此并未作出約定。在承租人按時足額支付房租的前提下,出租人以承租人不配合中介帶客戶看房為由單方面要求解除合同,亦缺乏合同依據。因此,本案并不存在合同目的不能實現的情況,租賃合同應該繼續履行。

           

          3.出租人出售系爭房屋是否必然導致租賃合同解除?

           

          《合同法》第229條規定:租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。可見,出租人出售房屋并不以解除租賃合同為前提,即買賣不破租賃。根據本案再審審查階段查明的事實,在承租人實際占有、使用系爭房屋的情況下,出租人已經將房屋出售給案外人,實際上并未影響租賃合同的履行。因此,出租人以出售房屋為由要求單方面解除租賃合同,顯然違背《合同法》中買賣不破租賃的相關規定,缺乏法律依據。

           

          綜合考量以上三方面因素,本案中,出租人無法證明其因患病導致家庭經濟困難,其以承租人不配合看房為由要求解除合同的主張,缺乏事實和法律依據。因此,再審審查后認為出租人要求單方面行使租賃合同解除權的主張不能成立,并無不當。

           

          三、出租人能否以主動支付違約金的方式取得合同解除權?

           

          本案中,出租人與承租人在租賃合同中約定雙方如有特殊情況,需提前終止本合同,必須提前一個月通知對方和中介方,等對方同意后,方可辦理退房手續,如無故違約則向對方支付違約金21,000元整。出租人稱該合同條款應理解為任何一方在征得對方同意的情況下可以退房,且不承擔違約責任;如果無故違約,則應當承擔違約金。因此,即便承租人不同意解除租賃合同,但只要其支付違約金,即可無故違約。然而根據《合同法》第107條的規定,違約責任是當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定而應承擔的法律責任,是違約方對其違約行為承擔的法律后果。因此,支付違約金并非是一方取得合同解除權的正當理由,而是行使合同解除權所應承擔的法律后果之一。合同一方能否解除合同,取決于雙方的約定及法律規定。一旦一方發生違約行為,則應承擔相應的違約責任,除非相對方明確表示放棄追究其違約責任。本案中,出租人既不享有合同約定的解除權,又不享有法定解除權,其主張以主動支付違約金的方式取得單方面解除合同的權利,顯然缺乏合法性和正當性。再審法院最終改判原二審法院作出的判決結果,認定本案中出租人無權擅自解除租賃合同,租賃合同合法有效,應該繼續履行,并無不當。

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